전세 계약을 하면 이사하는 날 전입신고를 하라고들 합니다. 맞는 말이지만 한 가지가 빠져 있습니다. 그 효력은 신고한 날이 아니라 다음 날부터 생깁니다.
왜 하루가 문제인가
주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 “그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”고 정합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
여기서 말하는 효력이 대항력입니다. 집이 경매로 넘어가거나 주인이 바뀌어도 “나는 이 집의 세입자”라고 주장할 수 있는 힘입니다.
문제는 그 사이의 하루입니다. 이사 당일에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 잡으면, 근저당이 먼저이고 임차인이 뒤가 됩니다.
그래서 잔금 치르는 날 전입신고를 마쳤더라도, 그날 등기부에 새 권리가 들어오면 순위에서 밀릴 수 있습니다.
확정일자는 순위를 만든다
대항력만으로는 부족합니다. 돈을 먼저 받을 순위는 확정일자가 만듭니다.
제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 환가대금에서 “후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 정합니다.
확정일자는 아무 데서나 받는 게 아닙니다. 법이 기관을 정해두었습니다.
- 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터
- 시·군·구의 출장소
- 지방법원과 그 지원, 등기소
- 공증인법에 따른 공증인
계약 전에 미리 확인할 방법도 있습니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 그 집의 확정일자 부여일과 보증금 정보를 요청할 수 있습니다.
보증금이 적으면 최우선변제
보증금이 일정액 이하면 순위와 관계없이 먼저 받는 몫이 있습니다. 제8조의 최우선변제입니다.
단, 조건이 있습니다. 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하일 때 | 먼저 받는 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
여기에도 상한이 있습니다. 이 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
집주인이 바뀌거나 보증금을 안 줄 때
집이 팔려도 계약은 따라갑니다. 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 “임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정합니다.
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령이 있습니다. 관할 지방법원에 신청하는 제도입니다.
이걸 해두면 이사를 가도 됩니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있었다면 그대로 유지됩니다. 그 뒤에는 전입을 빼도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.
비용도 임차인이 떠안지 않습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
더 알아두면 좋은 것
- 대항력은 인도(실제 거주)와 주민등록이 둘 다 있어야 생깁니다. 전입신고만 해두고 들어가 살지 않으면 요건이 빠집니다.
- 확정일자를 받거나 정보를 제공받을 때는 수수료가 있습니다. 금액은 대통령령과 대법원규칙에 따릅니다.
- 한 집에 임차인이 둘 이상이고 가정공동생활을 하면 한 사람으로 보아 보증금을 합산합니다.
- 위 지역 구분은 시행령 문구를 그대로 옮긴 것입니다. 과밀억제권역에 어떤 시·군이 들어가는지는 별도로 확인해야 합니다.
한 줄 요약: 전입신고 효력은 다음 날부터라 이사 당일 하루가 비고, 확정일자까지 갖춰야 보증금을 먼저 받을 순위가 생깁니다.
이 글은 2026년 9월 1일 기준으로 주택임대차보호법(시행 2026.1.2)과 같은 법 시행령(시행 2026.7.1)을 근거로 작성했습니다. 이 글은 제도 설명이며 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약이나 분쟁은 등기부·계약 조건·선순위 권리관계에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 보증금이 걸린 판단은 반드시 변호사, 법무사 또는 대한법률구조공단 같은 전문기관의 상담을 받으시기 바랍니다.